Quy định của pháp luật dân sự hiện hành về đặt cọc

Đặt cọc được hình thành theo sự thỏa thuận của các bên khi các bên hướng tới việc sẽ xác lập một hợp đồng (thỏa thuận đặt cọc được hình thành trước khi hợp đồng được giao kết) hoặc các bên hướng đến việc đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ trong một hớp đồng đã được xác lập.

Cùng luật Minh Huy tìm hiểu quy định của pháp luật dân sự hiện hành về đặt cọc qua bài viết dưới đây:

Điều 328 BLDS 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

I.Mục đích của đặt cọc:

1. Đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng

Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý buộc các bên trong quan hệ phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này sẽ phải chịu chế tài. Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng có sự vi phạm thì các bên không được lấy tài sản đặt cọc bảo đảm cho giao kết hợp đồng để xử lý cho hành vi vi phạm thực hiện hợp đồng.

2.Đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng

Khi một trong các bên chủ thể không thực hiện hợp đồng thì phải chịu chế tài nhất định. Hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc sẽ tồn tại cùng với quá trình thực hiện hợp đồng và sẽ chấm dứt hiệu lực khi các nghĩa vụ trong hợp đồng chính thức được thực hiện xong. Khi có hành vi vi phạm thì tài sản bảo đảm sẽ được đem ra xử lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho chủ thể kia.

3. Đảm bảo việc giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng

Hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng. Tài sản đặt cọc có thể được đem ra xử lý bất cứ lúc nào khi có hành vi vi phạm.

II.Xử lý tài sản đặt cọc

1.Xử lý đặt cọc khi hợp đồng được giao kết, thực hiện

Khi đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng và các bên đã hoàn tất việc giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được khấu trừ vào phần nghĩa vụ thanh toán nếu các bên có thỏa thuận.

Tương tự nếu đặt cọc để bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng hoặc chỉ bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì khi hợp đồng được thực hiện xong, biện pháp đặt cọc đã hoàn thành vai trò của mình và được trả lại cho bên đặt cọc.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa quy định thời điểm cụ thể mà bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bền đặt cọc dẫn đến những áp dụng không thống nhất trong thực tế giải quyết các tranh chấp.

2.Xử lý đặt cọc khi hợp đồng không được giao kết, thực hiện:

2.1 Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Cụ thể, nếu bên đặt cọc có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện hoặc bị vô hiệu thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

2.2 Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng vô hiệu thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015. Cụ thể, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi  thường.

Trong trường hợp nếu cả hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc không được giao kết, không được thực hiện hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan làm cho hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc không được giao kết, không được thực hiện thì không phạt cọc.

2.3 Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Tức là, nếu các bên có thỏa thuận về biện pháp phạt vi phạm do hành vi vi phạm của một bên làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì sẽ áp dụng biện pháp phạt hợp đồng như thỏa thuận, chứ không áp dụng biện pháp đặt cọc do đặt cọc chỉ có mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng. Và việc xử lý hợp đồng vô hiệu thì xử lý theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015.

2.4 Nếu ngoài khoản đặt cọc, bên đặt cọc đã trả thêm một phần tiền để thực hiện hợp đồng, nhưng sau đó hợp đồng không được thực hiện, thì phải tách riêng tài sản đặt cọc để giải quyết theo thỏa thuận về đặt cọc hoặc theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015; còn khoản tiền đã đưa để thực hiện hợp đồng thì trả lại cho bền đặt cọc; khoản tiền này chỉ được coi là khoản tiền trả trước một phần nghĩa vụ.

 Liên hệ: 0929 965 222
 668 Lê Lợi – Hoàng Văn Thụ – TPBG
FB: Luật sư Bắc Giang – Luật Minh Huy

Xem thêm: Những điều cần biết về Hợp đồng thuê nhà ở