TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ

Luật Minh Huy giải đáp một số câu hỏi của khách hàng có liên quan đến tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Tình huống 1. Xử lý tiền cọc khi Giao dịch mua đất không thành

Em có mua 1 thửa đất thổ cư có diện tích 200m2 giá 500 triệu, em có làm Hợp đồng đặt cọc trước 150 triệu, thỏa thuận phạt cọc gấp 3 lần nếu bên bán không bán đất cho em. Thời hạn chuyển nhượng là 3 tháng. Tuy nhiên sau 3 tháng thì bên bán lại nói không bán nữa, trả tiền cọc lại cho em. Em đề nghị bên bán trả em tiền cọc và tiền phạt là 450 triệu nhưng họ không chịu. Họ nói nhận 150triệu sau 3 tháng phải trả 600tr như thế là vi phạm pháp luật. Thưa luật sư, em đòi như vậy có phạm tội gì không ạ? Em có thể làm gì để nhận lại nhiều nhất số tiền ạ?

Trả lời:

A.Quy định của luật

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

B. Tư vấn

Như bạn trình bày thì bạn và bên bán đã thỏa thuận nếu bên bán từ chối việc thực hiện chuyển nhượng thì phải trả cho bạn 150 triệu và tiền phạt 450 triệu. Việc thỏa thuận tiền cọc được pháp luật dân sự cho phép các bên được tự do thỏa thuận về phương án xử lý tiền đặt cọc, do vậy việc bạn yêu cầu bên bán phải trả cho bạn tiền cọc và một khoản gấp 3 lần tiền cọc là có cơ sở.

Đề bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp thì bạn có quyền khởi kiện tại tòa án để yêu cầu bên bán trả lại tiền cọc và 450 triệu. Bên cạnh đó, bạn có quyền yêu cầu bên bán trả lãi chậm trả trên khoản tiền cọc cho khoảng thời gian từ khi kết thúc thời hạn trong HĐ đặt cọc đến nay.

Về vấn đề bạn có phạm tội cho vay lãi nặng không?

Giao dịch giữa bạn và người bán đất là Hợp đồng đặt cọc, không phải hợp đồng cho vay, không quy định về lãi. Bên cạnh đó trong số tiền 600 triệu bên bán phải trả lại bạn thì 150 triệu là tiền bạn đã đặt cọc, 450 triệu là tiền phạt cọc. Hai bên đã thỏa thuận thống nhất khi giao kết, do vậy không có căn cứ bạn phạm tội cho vay lãi nặng.

Tình huống 2. Không thực hiện nghĩa vụ trong HĐ chuyển nhượng QSD đất

Em có mua 1 thửa đất trị giá 300 triệu, em đã trả cho bên bán 200 triệu. Hai bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán: Bên bán chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục tách sổ, sang tên trong thời hạn 03 tháng. Khi em được nhận GCN QSD đất sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại. Đến nay đã hết thời hạn thỏa thuận, bên bán vẫn chưa giao GCN QSD đất cho em, nhưng vẫn muốn lấy số tiền còn lại. Họ còn nói nếu em không đưa tiền thì họ không làm các thủ tục sang tên nữa. Thưa luật sư, em phải làm gì trong trường hợp này ạ?

Trả lời:

A. Quy định của luật

Theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015

Điều 410. Thực hiện hợp đồng song vụ

1. Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 của Bộ luật này.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước.

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

B. Tư vấn

Bạn và bên bán đã có thỏa thuận và nhất trí về việc làm thủ tục chuyển nhượng và thanh toán tiền thì hai bên có nghĩa vụ tuân thủ nó. Việc bên bán không thực hiện đúng theo thỏa thuận ban đầu là vi phạm pháp luật dân sự, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn. Vì thế, bạn có quyền khởi kiện tại tòa án để yêu cầu bên bán thực hiện theo đúng thỏa thuận ban đầu.

 Liên hệ: 0929 965 222
 668 Lê Lợi – Hoàng Văn Thụ – TPBG
FB: Luật sư Bắc Giang – Luật Minh Huy

Xem thêm: TRANH CHẤP VỀ DÂN SỰ