Những điều cần biết về Hợp đồng thuê nhà ở

Post author By Minh Huy
Post date 1 October, 2022
No Comments on Những điều cần biết về Hợp đồng thuê nhà ở

Cùng Luật Minh Huy tìm hiểu các quy định của pháp luật về Hợp đồng thuê nhà ở, những điều khoản cần thiết trong một hợp đồng thuê nhà:

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

I.Quy định chung

Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định Hợp đồng về nhà ở như sau:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

II. Nội dung của hợp đồng thuê nhà ở

1.Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của HĐ thuê nhà ở chính là ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê được tính bằng mét vuông.

Nhà ở cho thuê phải đảm bảo các điều kiện quy định tại ĐIều 118 Luật Nhà ở, cụ thể:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2.Giá thuê nhà ở và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

Điều 129 Luật Nhà ở quy định:

“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”

3.Thời hạn trả tiền thuê nhà ở

Luật Nhà ở không đặt ra quy định cụ thể đối với nghĩa vụ trả tiền thuê nhà ở nhưng Điều 481 BLDS 2015 quy định việc trả tiền thuê tài sản như sau:

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

4.Quyền và nghĩa vụ của các bên

4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Thứ nhất, về quyền của bên cho thuê

-Yêu cầu bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời gian theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

– Yêu cầu bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

– Yêu cầu bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận, nếu giá trị của tài sản thuế bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thật hại, trừ hao mòn tự nhiên.

– Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuế, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thưởng thiệt hại, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chấn trả tài sản thuế, nếu có thỏa thuận. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

– Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: (i) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, (ii) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng, (iii) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, (v) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, v) Bên thuê làm mất trật tự vệ sinh môi trưởng ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giả thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về nghĩa vụ của bên cho thuê:

Về nguyên tắc, trong hợp đồng sẽ có tính chất đối xứng giữa quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyền của bên cho thuê sẽ là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. Do đó, nghĩa vụ của bên cho thuê về cơ bản sẽ là:

– Phải giao tài sản là nhà ở theo đúng thỏa thuận Trường hợp chậm giao sẽ phải chịu trách nhiệm;

– Phải đảm bảo tài sản thuế trong tình trạng như đã thỏa thuận phù hợp với mục đích trong suốt quá trình cho thuê. Đồng thời phải sửa chữa hư hỏng khuyết tật của tài sản theo quy định.

– Phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Thứ nhất, về quyền của bên thuê

– Yêu cầu bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

– Yêu cầu bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê, phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây: (i) Sửa chữa tài sản, (ii) Giảm gía thuê;

– Được đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuế không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuế không đạt được. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

– Yêu cầu bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuế mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

– Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây (i) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, (ii) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận, (iii) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế đo lợi ích của người thứ ba.

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuế đến hết hạn hợp đồng, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

– Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ hai, về nghĩa vụ của bên thuê

– Phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;

– Phải sử dụng tài sản thuế theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục tch đã thỏa thuận;

– Phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu gá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên;

– Phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm (nếu có) hoặc trả tiền chậm trả theo quy định khi chậm trả tiền thuê.